Bất động sản nông nghiệp sẽ nhộn nhịp hơn nhờ Luật Đất đai mới

Bất động sản nông nghiệp sẽ nhộn nhịp hơn nhờ Luật Đất đai mới

Theo chuyên gia, Luật Đất đai 2024 được áp dụng sắp tới sẽ tháo gỡ rất lớn cho doanh nghiệp về vấn đề đất đai, đồng thời sẽ làm bất động sản nông nghiệp trở nên khởi sắc hơn.

Luật Đất đai giữ vai trò chi phối

Ngày 15/04, tại hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2024 & dự báo quý 2/2024 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận định rằng Luật Đất đai giữ vai trò chính chi phối trong ba bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Tuyến phát biểu tại hội nghị. Nguồn: Ảnh chụp màn hình

Theo ông Tuyến, Luật Đất đai giữ vai trò chính chi phối bởi lẽ nói đến thị trường bất động sản thì trước hết phải nói đến đất đai vì đây là nguồn lực tạo điều kiện, tiền đề để hình thành các bất động sản khác. Các bất động sản trên đất và gắn liền với đất thành một khối thống nhất không thể tách rời.

Về nguồn cung đất đai, đối với thị trường sơ cấp (giữa Nhà nước và chủ đầu tư) vẫn duy trì, kế thừa quy định Luật Đất đai năm 2013 đó là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất nhưng điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 đó là giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất để đảm bảo công khai, minh bạch.

Đối với hình thức cho thuê đất, như trước đây hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hằng năm, thì trong luật lần này chủ yếu áp dụng hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm. Và giới hạn các trường hợp quy định rất rõ trong luật là cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

“Tại sao lại như vậy? Nếu cho thuê trả tiền một lần, về sau các địa phương muốn điều chỉnh bảng giá đất thì rất khó. Ngoài ra, chúng ta chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên năng lực tài chính hạn chế, do đó để tiếp cận hình thức trả tiền một lần thì có khó khăn và chủ yếu sẽ là trả tiền cho thuê đất hằng năm”, ông Tuyến giải đáp cho câu hỏi tự đặt ra.

Theo chuyên gia, trong luật lần này có điểm rất mới, đó là đối với doanh nghiệp tổ chức kinh tế mà được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm thì được thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất và quyền sử dụng đất trong hợp đồng thuê đất hằng năm, thậm chí chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Trong khi luật trước đó chỉ cho phép thế chấp, góp vốn bằng tài sản trên đất và chỉ có doanh nghiệp trả tiền một lần mới được thế chấp tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.

“Đây là một sự tháo gỡ rất lớn cho các doanh nghiệp trong vấn đề đất đai”, ông Tuyến nhìn nhận về tác động của luật.

Bất động sản nông nghiệp sẽ nhộn nhịp hơn

Ông Tuyến cho biết một điểm rất mới nữa, đó là cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Do trước đây, tổ chức kinh tế trong nước chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trừ đất trồng lúa và đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì bây giờ đã bỏ các quy định như vậy.

Thay đổi tiếp theo là việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài bây giờ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trước đây không được phép.

“Điều này sẽ làm cho phân khúc bất động sản nông nghiệp sẽ khởi sắc hơn, nhộn nhịp hơn bởi thị trường bất động sản nông nghiệp chậm phát triển nhất”, chuyên gia nói đồng thời cho rằng việc này sẽ tạo cho những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có điều kiện, có vốn, có cách thức tổ chức được quyền tiếp cận đất đai và tổ chức, sắp xếp, hướng dẫn người nông dân để phát triển nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa.

Với thắc mắc cho phép như vậy liệu có tình trạng doanh nghiệp gom đất nông nghiệp, sau đó tìm mọi cách để phân lô, bán nền xong chuyển mục đích sử dụng đất hay không thì chuyên gia cho hay trong luật đã có kèm điều kiện rằng tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng phải có phương án sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch Việt Nam thì có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước. Việc này tạo ra sự khuyến khích cho cộng đồng kiều bào ở nước ngoài được quyền tiếp cận đất đai ở trong nước và làm tăng nguồn cầu bất động sản nhờ năng lực tài chính dồi dào của đối tượng này.

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì cái vướng nhất hiện nay đó là Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng thực tế cho thấy lại xảy ra nhiều khiếu kiện và tranh chấp.

Theo ông Tuyến, luật sẽ quy định 32 trường hợp, cụ thể nếu rơi vào một trong các trường hợp này thì xác định đó là thu hồi đất để phát triển vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, như vậy sẽ giảm tình trạng khiếu kiện.

Về giá đất, luật sẽ bỏ quy định về khung giá để việc xác định giá đất tiếp cận nguyên tắc thị trường và giao toàn quyền cho UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất và giá đất cụ thể.

“Nhà nước xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải xác định giá đất theo giá thị trường. Đây là hai khái niệm khác nhau. Không bao giờ có chuyện Nhà nước xác định giá đất theo giá thị trường, bởi điều đó rất khó vì sẽ không thể biết được liệu thị trường có ảo giá hay không, có bị một nhóm đối tượng nào đó chi phối hay không”, chuyên gia nhấn mạnh.

Một điểm quan trọng khác trong nguyên tắc xác định giá đất đó là giá đất phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên. Một mức giá nào đó mà Nhà nước cũng chấp nhận được, người sử dụng đất cũng chấp nhận được và nhà đầu tư cũng chấp nhận được.

Hơn nữa, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sẽ được áp dụng hằng năm chứ không phải 5 năm như hiện nay để đảm bảo tiệm cận với sự vận động của quyền sử dụng đất trên thị trường, trước khi ban hành phải được HĐND cấp tỉnh thông qua. Và bảng này sẽ được sử dụng để tính thuế nhà đất đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; để tính thuế sử dụng đất, phí và lệ phí về đất đai và tính bồi thường thiệt hại gây ra cho Nhà nước.

Giá đất cụ thể cũng sẽ do UBND tỉnh quy định. Nghĩa là một dự án ra quyết định thu hồi đất ở thời điểm nào, thì tại thời điểm ra quyết định thu hồi sẽ xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường cho những người bị thu hồi đất và sẽ do tổ chức tư vấn độc lập xác định, sau đó sẽ có Hội đồng Thẩm định giá xem xét lại giá có hợp lý chưa trước khi trình UBND cùng cấp để thông qua. Việc làm này dựa trên nguyên tắc đảm bảo sự độc lập giữa tổ chức tư vấn về giá đất với Hội đồng Thẩm định giá đất với cơ quan quyết định giá để tránh tình trạng “quân xanh, quân đỏ”.

Phương pháp định giá trong Luật Đất đai sẽ gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dự, phương pháp hệ số K và hiện mới chỉ có điều kiện để thực hiện các phương pháp này nhưng cụ thể như thế nào phải đợi Chính phủ quy định chi tiết.

Luật Kinh doanh Bất động sản thanh lọc thị trường

Về Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, theo chuyên gia, tư tưởng của luật này vừa gỡ vướng nhưng vừa thanh lọc thị trường, đảm bảo cho thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn.

Yếu tố thanh lọc thể hiện ở chỗ, từ ngày 01/01/2025, môi giới bất động sản không được hoạt động độc lập, tức là không được hành nghề tự do. Nếu có chứng chỉ mà về nhà mở văn phòng môi giới là không được mà bắt buộc phải tham gia công ty môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản.

Kế đến là thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản thì phải chuyển khoản, không được chuyển tiền mặt để kiểm soát thu nhập và đánh thuế, dần bãi bỏ “văn minh tiền mặt”, phòng chống tham nhũng.

Tiếp theo là phải công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh bởi thông tin trong thị trường lâu nay bất tương xứng, dễ có yếu tố ảo và phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, tránh trường hợp đi mua bán nhà 5 tỷ đồng nhưng ra làm hợp đồng ghi có 2.5 tỷ đồng để trốn thuế.

Một điểm nữa, luật lần này cấm phân lô, bán nền đến tận đô thị loại III. Đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III đều bị cấm.

Về mặt “gỡ” cho thị trường, quy định chính thức việc đặt mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không quá 5% giá bán nhà và giảm số tiền thanh toán trước khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, thanh toán tối đa không quá 50%, thay vì 70% như trước đây, giảm áp lực cho người đi mua nhà.

Ngoài ra, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không cần phải thành lập công ty. Doanh nghiệp môi giới bất động sản giờ chỉ cần một người có chứng chỉ môi giới thay vì hai như trước đây.

Nguồn cho vay 120 ngàn tỷ đồng không giống trước kia

Về Luật Nhà ở, quy định nhà chung cư mini phải có đầy đủ hệ thống phòng cháy chữa cháy. Chung cư mini cũng sẽ được xem xét cấp sổ hồng nếu như đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Và hiện nay không quy định sở hữu nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư xuống cấp mà bắt buộc phải di dời mà người ở trong đó không di dời thì Nhà nước sẽ cưỡng chế.

Luật lần này bổ sung đối tượng được mua nhà ở Việt Nam để tăng nguồn cầu bất động sản, gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Về nhà ở xã hội (NOXH), luật bổ sung thêm 3 đối tượng được mua hoặc thuê NOXH. Một là học sinh, sinh viên đang theo học tại các đại học, cao đẳng. Hai là học sinh ở các trường dân tộc nội trú. Ba là tổ chức hợp tác xã nằm trong khu vực khu công nghiệp thì được mua NOXH.

Một điểm khác nữa là Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được phép tham gia vào tạo lập nguồn quỹ NOXH nhưng cần có sự hướng dẫn thi hành bởi lẽ đơn vị này không phải là một chủ thể kinh doanh.

Các chủ đầu tư NOXH sẽ được hưởng các ưu đãi. Ví dụ như vay vốn ưu đãi; được Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, không phải thực hiện các thủ tục để xác định giá đất; miễn giảm thuế TNDN; được hưởng lợi nhuận 10% trên tổng vốn đầu tư; và được dành 20% diện tích đất để thực hiện nhà ở thương mại.

Hiện nay, cả phía nhà đầu tư và khách hàng đều mong muốn giảm lãi suất để tiếp cận gói vay 120 ngàn tỷ đồng, tương tự như lãi suất 4.5% của gói 30 ngàn tỷ đồng 10 năm về trước nhưng theo ông Tuyến thì hai nguồn khác nhau bởi trước đây là từ nguồn vốn ngân sách của Nhà nước. Còn bây giờ 120 ngàn tỷ đồng là từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, có chức năng kinh doanh, nếu giảm nữa sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Tử Kính

FILI